Passoire thermique : peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location comme résidence principale. Beaucoup de bailleurs niçois se posent la même question : que se passe-t-il pour un bail déjà signé, et quelles sont les marges de manœuvre ? Réponses sans jargon.
Le calendrier à retenir
Le critère de décence énergétique se durcit par paliers. Chaque étape s'applique aux nouveaux contrats de location, aux renouvellements et aux reconductions tacites :
- 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location nue en résidence principale ;
- 1er janvier 2028 : les logements classés F basculent à leur tour ;
- 1er janvier 2034 : les logements classés E seront concernés.
Et si le bail est déjà en cours ?
Un bail signé avant l'échéance continue de produire ses effets : le locataire n'est pas expulsé et le loyer reste dû. En revanche, le logement est juridiquement considéré comme non décent. Le locataire peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner des travaux et suspendre ou réduire le loyer.
Autre conséquence directe : pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut plus être révisé ni augmenté entre deux locataires.
Les dérogations existantes
Le juge tient compte des situations où les travaux sont impossibles. C'est notamment le cas lorsque les décisions relèvent de la copropriété et ont été refusées en assemblée générale, lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales s'y opposent — un vrai sujet dans le Vieux-Nice ou sur les immeubles Belle Époque —, ou lorsque le coût des travaux est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Ces dérogations ne sont pas automatiques : elles s'apprécient au cas par cas et supposent de conserver les preuves (procès-verbaux d'AG, avis des services d'urbanisme, devis).
Les leviers efficaces dans le 06
Sur la Côte d'Azur, le climat joue en votre faveur : les besoins de chauffage sont plus faibles qu'ailleurs, et quelques interventions bien choisies suffisent souvent à franchir un ou deux crans. Les gestes les plus rentables observés sur nos interventions : remplacement de convecteurs anciens par une pompe à chaleur air/air réversible, isolation des combles ou du plancher haut, remplacement des simples vitrages, et installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Un audit énergétique chiffre ces scénarios et hiérarchise les travaux selon leur rapport coût/gain de classe. C'est le document de référence pour décider sans se tromper.
Questions fréquentes
La location saisonnière est-elle concernée ?
L'interdiction vise la résidence principale. Les meublés de tourisme relèvent d'un régime distinct, mais les règles se durcissent progressivement, notamment via les décisions locales d'encadrement.
Un nouveau DPE peut-il suffire ?
Oui dans certains cas : depuis la correction de la méthode pour les petites surfaces, de nombreux studios classés G sont remontés en F ou E sans travaux.
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