Mesurage : superficie, loi Carrez & loi Boutin à Nice et dans le 06
Certification de la surface privative en copropriété (Carrez), de la surface habitable (Boutin) et mesurage libre avec attestation de surface hors cadre légal.
Deux lois, deux surfaces, deux usages. La loi Carrez certifie la surface privative d'un lot de copropriété lors d'une vente. La loi Boutin mesure la surface habitable indiquée dans un bail d'habitation. Elles se ressemblent, mais ne comptent pas les mêmes mètres carrés.
Un métrage fiable n'est pas un détail : sur le marché azuréen, où le prix au mètre carré dépasse souvent 5 000 €, une erreur de deux mètres carrés représente une somme considérable.
Loi Carrez : obligatoire pour toute vente de lot en copropriété.
Location
Loi Boutin : obligatoire à la signature du bail d'habitation.
Neuf / Travaux
Mesurage libre : non obligatoire pour une villa, une maison hors copropriété ou un local, mais fortement recommandé avant une vente, une division en lots ou un projet d'agrandissement. L'attestation de surface établie par un diagnostiqueur certifié et assuré est opposable.
Carrez ou Boutin : quelle différence ?
La surface Carrez comptabilise les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Seules les parties dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m sont retenues.
La surface Boutin part du même principe, mais exclut en plus les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, vérandas et dépendances. Elle est donc généralement inférieure à la surface Carrez pour un même logement.
Carrez : vente d'un lot en copropriété, quelle que soit sa nature.
Boutin : bail d'habitation vide à usage de résidence principale.
Ni l'une ni l'autre ne comptent balcons et terrasses.
Un mesurage au laser, pièce par pièce
Le métrage est réalisé au télémètre laser, pièce par pièce, avec relevé des trémies, placards intégrés et zones de hauteur réduite. Les plans du bien servent de contrôle croisé, jamais de source unique : les cloisons déplacées lors d'anciens travaux sont fréquentes.
Nous remettons une attestation opposable accompagnée d'un plan coté, document utile pour l'annonce comme pour le notaire.
Hors Carrez et Boutin : le mesurage libre
Une villa individuelle, une maison hors copropriété, un immeuble en monopropriété ou un local commercial n'entrent dans aucun cadre légal imposant un métrage. La surface reste pourtant la première variable du prix. Nous établissons alors une attestation de surface sur mesure : surface habitable, surface utile, annexes, ou métrage lot par lot pour préparer une division.
C'est la chaîne compétence technique, certification et assurance responsabilité civile professionnelle qui donne sa valeur au document : l'attestation est opposable, là où un simple relevé du propriétaire n'engage personne.
Villa ou maison hors copropriété : sécuriser le prix annoncé.
Division en lots : préparer les futurs lots Carrez.
Local commercial : surface pondérée selon les usages de la profession.
Ce que vous risquez en cas d'erreur
La loi Carrez est particulièrement protectrice pour l'acquéreur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, il peut demander une réduction du prix proportionnelle à l'écart, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique. L'absence totale de mention Carrez peut même entraîner la nullité de la vente.
Côté location, une surface Boutin surévaluée permet au locataire de demander une diminution du loyer. Faire mesurer par un professionnel assuré revient bien moins cher que le contentieux qu'un métrage approximatif provoque.
Ce que vous risquez sans ce diagnostic
Écart Carrez supérieur à 5 % : réduction de prix proportionnelle exigible pendant un an.
Absence de mention Carrez dans l'acte : action en nullité de la vente possible.
Surface Boutin surévaluée : révision du loyer à la baisse.
Métrage non certifié hors copropriété : aucun recours contre son auteur en cas d'erreur.
Bon à savoir avant la visite
Un seul passage suffit pour délivrer plusieurs attestations (Carrez, Boutin, surface utile).
Validité illimitée tant qu'aucun travail ne modifie la surface.
Précisez l'usage visé : vente, location, division, local commercial.
Pensez à refaire le métrage après une suppression ou une création de cloison.
Comment se déroule l'intervention ?
1
Analyse des plans disponibles et de la configuration du bien (annexes, mezzanines, hauteurs variables).
2
Métrage laser pièce par pièce, contradictoire avec les plans.
3
Application des règles : hauteur > 1,80 m pour Carrez, exclusions Boutin — ou calcul des surfaces habitable, utile et annexes pour un mesurage libre.
4
Attestation opposable avec plan côté.
Durée de validité
Illimitée tant qu'aucun travail ne modifie la surface.
Cadre réglementaire
Loi n° 96-1107 (Carrez), Loi n° 2009-323 (Boutin). Hors copropriété, le mesurage ne relève d'aucun cadre légal spécifique : il repose sur la compétence et la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur certifié (surface habitable : art. L111-2 du Code de la construction et de l'habitation).